2016/11/13
家を買う時の裏ワザはこれだ！！
新築の家を買おうとした時、ずばり頭金はどのくらい用意すればいいのか
気になりますよね！？
もちろん、頭金はなしでも家は買えます！！
しかし、ローンを組む時、金利の優遇が利かなくなる場合もありますし、
頭金がある人より、金利は確実に高くなります。
よって、金利による、非常に無駄な支払いや、非常に厳しい生活に
なる可能性があります。
『しかし、不動産屋は頭金なしでも全然大丈夫ですよ！』
といいます。それは、ただ家を売りたいからです。
あなたの今後の事はどうだっていいのです。
フラット35Sで買うには、土地+物件価格の約15%の頭金を用意
最近非常に人気のフラット35S(長期固定金利)ですが、実は土地＋物件価格の90%しか借りれません。
例：3200万の物件を購入する場合、フラット35Sでは2900万しか借りれません。
これはどこの銀行、ネット銀行でも同じです。
では、3200万借りたい人はどうするのか、、、、
それはフラット35Sで2900万を借り、残り300万を変動金利で借りる事を進められます。
この固定+変動のセットを取り扱っている銀行は非常に多く、こまかい種類もたくさん用意
されています。
しかし、ここで注意する必要があるのは、この場合の変動分300万は金利の優遇が利かない事です。
また、多くのセットでは、前倒しで返済をした場合に、フラット35Sの2900万の方が優先して返済に
当てられます。
つまり、変動分の300万を早く前倒しで無くす事は困難です。
では、頭金は300万用意すれば良いのか、これも違います。
家を買うには、諸費用が必要になります。
これも多くみて、土地+物件価格の約10%必要になります。
つまり3200万でフラット35Sを考えている場合、250～300万必要になります。
つまり合計で550万～くらいは必要になる計算です。
しかし、実際にはこれ程頭金を出している人は少なく、多くの人が固定+変動または変動のみ
でローンを組んでいます。
( 変動の場合は、土地+物件価格の100%の借り入れも可能です。 )
諸費用の抑え方！！
諸費用については、抑える方法がいくつかあります。
諸費用の中で一番高い費用、これは不動産の仲介料です。
これは物件の金額によりますが、3200万の土地+物件の場合約100万程します。
これを0円で済ます方法があります。
それは、『 仲介手数料 0円 』とうたっている不動産業者を利用する事です。
なんか怪しい臭いがしますね。。。
もちろんデメリットもあります。それは、どの不動産屋も取り扱っている物件
(WEBに公開されている物件)しか基本取り扱ってません。
いわゆる非公開物件など持っていないのです。なぜなら数で勝負する事と広く浅い
環境で仕事する事を生業にしているからです。
よく、『 仲介手数料 0円 』の不動産屋は 対応が悪いとか、やってくれる仕事が少ないとか
いわれていますが、そんな事はありません。
100万仲介手数料を払う不動産だって、契約後はメールの返事とか遅くなる人もいますし、
そこの差はあまり感じません。0円だろうが100万だろうが外れの担当者はいます。
そこは、0円だから悪いと思い込むので無く、実際に担当者に会ってから判断しても
良いと思います。
私個人的には、0円の不動産屋は、実際の建築会社との繋がりが薄いのか、
値引き交渉や、物件を抑える事には弱い気がします。
100万仲介手数料を取る不動産屋の場合、直接電話で交渉などしてくれますが、
0円の不動産屋の場合、紙に希望価格を書いて提出して交渉するなんて所もあり
スピード感に差はありそうです。( 結局不動産屋によると思います。 )